Avec la baisse de l’Euro est-il vraiment intéressant d’investir dans l’immobilier en Thaïlande ? La réponse est oui, mais soyez prudent.

L’mmobilier en Thaïlande est un domaine très complexe lorsqu’on est étranger il est encore plus complexe. Alors avant de prendre contact avec un agent immobilier, il peut être bon de se familiariser avec les grandes lignes de ce qu’implique un investissement immobilier en Thaïlande.

Avant toute chose attention: les procédures concernant la propriété foncière en Thaïlande sont très complexes et sont souvent ouvertes à interprétation même par les professionnels  thaïlandais du secteur.  Il est donc fortement conseillé de se faire accompagner d’un avocat compétent et indépendant dans la procédure de signature d’un contrat, d’un traducteur, et si possible d’un thaïlandais HISO ( désolé Pang la compétence 15 tequilas par heure  n’est pas demandée  ici )

Une partie de sim city à bangkok

Une partie de sim city à Bangkok

L’achat le plus fréquent pour les étrangers, surtout dans la région de Bangkok est le condominium (copropriété). Il existe néanmoins un large panel de biens immobiliers accessibles à la vente aux étrangers à la vente en Thaïlande.

De plus, même si les règles en la matière sont très strictes et contraignantes, un farang pourra sous certaines conditions devenir propriétaire d’un terrain ( par la magie d’une entreprise )

Mais jetons à présent un coup d’œil à tout ceci un peu plus en détail.

Les condominiums (condos)

Les étrangers peuvent acheter un condominium en leur nom propre. Néanmoins seulement 49% des logements d’une copropriété « condominium » peuvent être détenus par des étrangers. De fait, il est important de s’assurer que ce quota n’est pas atteint avant de signer. De plus on prendra soin de vérifier que le bâtiment est en effet enregistré en tant que condominium auprès d’un Land Department.

Les fonds servant à réaliser l’achat doivent être virés en devise étrangère soit vers un compte thaïlandais soit vers un compte bloqué au nom de l’avocat en charge de la transaction. Pensez à vous créer un compte à Hong Kong.

Toutes les grandes banques thaïlandaises possèdent des services internationaux très compétents pour gérer ce type de transaction ( cependant essayer plutôt de faire cela avec une agence qui a l’habitude de travailler avec des étrangers blancs japonais ).

Le transfert minimum autorisé pour ce type d’achat est 20.000$ et le document de transfert fourni par la banque devra clairement stipuler que la somme transférée va servir à l’achat d’un condominium.

Ensuite l’acheteur devra compléter un document nommé Foreign Exchange Transaction Form qui permettra aux autorités locales de vérifier que les sommes proviennent bien de l’étranger et qu’elles serviront bien à acheter un condominium.

Ce document facilitera également les transactions futures comme le rapatriement des fonds si nécessaire.

Attention à bien remplir et conserver tous les documents car ils vous seront demandés lors du transfert de propriété par le Land Department.

L’état du marché en 2015  nous arrivons à la fin de la bulle immobilière, la plupart des condos sont vides, crise de l’euro oblige, il y a de moins en moins de locataires qui peuvent payer un loyer à plus de 20 000 THB. Cependant acheter un condo d’occasion peut être une bonne affaire, comment la trouver ? Choisir un condo qui vous plaît, y vivre pendant 6 mois, puis faire une offre pour un appartement en vente. Vous pouvez alors l’acheter à 50 % du prix neuf.

Deux chambres  80 M 1330 euros ( 50 000 THB ) sans locataires http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&t=1118918

Un exemple de la bulle immobilière.  Deux chambres 80 M 1330 euros ( 50 000 THB ) sans locataires http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&t=1118918

Une seule adresse pour trouver un condo

http://www.prakard.com

Location de terrain et achat de terrain : une arnaque

Il est possible pour un étranger d’acheter un bail foncier pour une durée n’excédant pas 30 ans.

La procédure est très simple, la loi thaïlandaise ce qui offre une protection juridique à l’étranger. Toute prolongation du bail au delà de 30 ans relève de l’arrangement privé entre les deux parties.

Pour réaliser cette opération, il suffit de déposer un bail rédigé en thaï auprès du Land Department local.

Le contrat de location devra stipuler:

  • La durée de location
  • Le droit ou non accordé à l’acheteur de revendre son acquisition (c’est-à-dire le bail et non les terres associées !)
  • Frais d’enregistrement (généralement 1% de la valeur des sommes engagées)

De façon générale, tout bail de plus de trois ans doit être déclaré au Land Department et ouvre obligation à impôts fonciers.

Un étranger peut acheter jusqu’à 1 Raï de terre en Thaïlande (soit 1600 m2 environ). Pour ce faire, l’étranger devra transférer 40 millions de baths en Thaïlande afin de les investir dans différents secteurs d’activité et ainsi décrocher une autorisation du ministère de l’intérieur. Cette méthode est rarement employée et on comprend pourquoi.

Une autre option est de créer une entreprise thaïlandaise qui sera alors propriétaire du terrain. Mais là encore, de nombreux problèmes se posent. En effet en Thaïlande, une entreprise doit être détenue à plus de 60% par des actionnaires thaïlandais véritables (oubliez les prêts-noms car cela ne fonctionne plus) et avoir une activité économique avérée.

Nous parlons donc bien ici de mettre sur place une véritable entreprise et non une façade destinée à leurrer les autorités thaïes. Il vous faudra donc vous improviser entrepreneur, trouver des associés dignes de confiance (bon courage en Thaïlande) et vous entourer d’un comptable et d’un avocat compétents.

Depuis le coup d’état de 2014  les autorités thaïlandaises passent régulièrement en revue les limited companies étrangères pour s’assurer qu’elles sont correctement montées et ne servent pas à acquérir des terres par exemple. La situation est devenue critique.

acheter un terrain,  non merci plutôt participer à  Battle Royale.

acheter un terrain, non merci plutôt participer à Battle Royale.

L’avis de Manek sur la situation en 2015, une arnaque de plus, vous pouvez perdre votre plage, votre terrain pour un papier mal rempli, une enveloppe pas assez remplie.  Acheter un terrain en Thaïlande en 2015 est vraiment suicidaire.

 

Acquérir un bien immobilier dans les règles de l’art

Avant toute chose sachez que si vous achetez un bien immobilier au nom de votre conjoint thaïlandais, même si le titre de propriété est exclusivement à son nom, l’achat est considéré comme conjoint et les deux parties ont donc des droits au regard du bien (pour plus de détails pensez à consulter un avocat spécialisé).

Il est aussi possible à un étranger de posséder le bien immobilier bâti sur le terrain d’un thaï.

Dans tous les cas, il est indispensable de se faire accompagner d’un professionnel indépendant (donc pas votre agent immobilier) connaissant parfaitement la législation applicable et qui seul saura vous aiguiller sur le périlleux chemin vers la propriété en Thaïlande.

Enfin sachez que la commission de votre agent immobilier devrait être d’environ 3% plus TVA et que cette commission est normalement payée par le vendeur (donc pas vous).

Le processus d’achat

Le processus d’achat varie en fonction du bien et de la façon dont le bien est acheter. Il convient donc de faire appel à un professionnel qualifié pour vous guider dans vos démarches (un avocat indépendant spécialisé et de préférence recommandé fera très bien l’affaire: il pourra vous informer des dernières évolution de la législation et s’occuper de tous les documents administratifs pour vous).

N’hésitez pas à mandater un cabinet d’avocats pour établir clairement et de façon certaine qui est le propriétaire du bien immobilier que vous allez acheter et si cette personne a fini de payer son bien, l’a hypothéqué ou mis en gage.

Pensez également à faire faire un diagnostic immobilier complet du bien par un spécialiste en la matière pour vous assurer notamment qu’il n’y a pas de vice caché (plomberie, électricité, structure…). Cela vous donnera également des arguments supplémentaires lors de la négociation sur le prix de vente.

Un fois que vous vous êtes assuré que tout est en règle, le reste n’est qu’une question de paperasse et se sera location pour vous de faire justifier de leurs honoraires et commissions les différents intervenants extérieurs. Inutile donc de s’attarder sur ce point: vous passerez par la signature d’un contrat de vente puis vous devrez, comme toujours en Thaïlande, déposer vos documents auprès de l’administration.

Avoir une bonne avocate est essentiel.

Avoir une bonne avocate est essentiel.

Acheter de l’immobilier en Thaïlande est assez simple, si vous avez un bon avocat avec vous.  Dans tous les cas de figure, commencez déjà par louer en Thaïlande: c’est beaucoup moins compliqué, peu onéreux et lorsque vous n’êtes pas propriétaire, on ne peut pas venir vous embêter de trop dans un pays très agréable mais aussi politiquement très instable.

N’oubliez pas, une seule adresse pour louer et acheter prakard.com 

Susu ( bonne chance ) aux futurs acquéreurs !

manek


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manek

Photographe, écrivain raté, comique pas drôle, gras et gros et un peu chauve, Manek aime parler de lui à la troisième personne. Le seul ami de Manek, Charles habite dans le coin droit de son cerveau. Manek aime : Céline Dion, les inconnus, manger des testicules de fugu, et Pang son amoureuse virtuelle.

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